Ponieważ ostatnio przydarzyła nam się burzliwa dyskusja na temat powierzchni mieszkania oraz tego jak jest to interpretowane w Hiszpanii, spieszymy z informacjami z pierwszej ręki, a więc prosto od architekta oraz lokalnej agencji nieruchomości.
W Hiszpanii, podobnie jak w Polsce, w budynkach wyróżnia się dwa podstawowe rodzaje powierzchni. Są to powierzchnia zabudowana (superficie construida) czyli odpowiednik naszej rodzimej powierzchni całkowitej oraz powierzchnia użytkowa (superficie útil).
Powierzchnia zabudowana (superficie construida) to obszar wielokąta, wyznaczonego zewnętrznym obrysem ścian budynku, który obejmuje całą zadaszoną powierzchnię. Uwzględnia zatem wszystkie zabudowane przestrzenie, ale również balkony, tarasy, a nawet elementy konstrukcyjne poza obrysem ścian, o ile są one niezbędne do umiejscowienia np. ścianek działowych czy innych elementów konstrukcyjnych. Powierzchnia zabudowana jest zwykle od 10% do 20% większa od powierzchni użytkowej. Innymi słowy, są to metry kwadratowe powierzchni użytkowej plus metry kwadratowe elementów współtworzących powierzchnię użytkową.
Powierzchnia użytkowa (superficie útil) to obszar wielokąta, wyznaczonego wewnętrznym obrysem ścian budynku z pominięciem ścian działowych oraz innych elementów konstrukcyjnych. Uwzględnia zatem jedynie zabudowane powierzchnie, z których będą korzystać mieszkańcy. Innymi słowy, na powierzchnię użytkową składają się metry kwadratowe po których można chodzić lub, jak to ktoś określił obrazowo, te które wymagają sprzątania, odkurzania lub zamiatania. Dodatkowo, przyjmuje się, że zadaszone balkony i inne elementy zewnętrzne, jak tarasy, werandy, itp. zaliczane są w 50% do powierzchni użytkowej. Powierzchnia użytkowa obejmuje ściany, szafki i inne elementy, które można usunąć.
W budynkach wielorodzinnych zdarza się, że należy uwzględnić trzeci rodzaj powierzchni, zwany powierzchnią zabudowaną z rozkładem części wspólnych (superficie construida con reparto de zonas comunes), takich jak wejście, hall, klatka schodowa, wspólne pomieszczenia gospodarcze. Jest to więc powierzchnia zabudowana każdej z jednostek ewidencyjnych budynku powiększona o proporcjonalną część powierzchni zabudowanej sumy wszystkich powierzchni wspólnych tego samego budynku. Z reguły kalkulacja oparta jest o współczynnik udziału przewidziany w statucie wspólnoty mieszkańców.
Warto podkreślić, że tzw. powierzchnie architektoniczne są zawsze powierzchniami zadaszonymi. Dlatego przy obliczaniu powierzchni w budynkach nie należy uwzględniać metrów kwadratowych odkrytych balkonów, tarasów, tarasów dachowych. W przypadku balkonu zadaszonego, jego powierzchnia jest w 100% uwzględniona jako powierzchnia zabudowana i w 50% jako powierzchnia użytkowa nieruchomości. Można dodać, że w większości przypadków, powierzchnię użytkową liczy się w pomieszczeniach o minimalnej wysokości 2,50 m dla pomieszczeń głównych oraz 2,20 m dla pomieszczeń dodatkowych (składziki, garderoby, spiżarnie, inne pomieszczenia gospodarcze).
Powierzchnia wykazana w księdze wieczystej nieruchomości (Registro de la Propiedad) to z reguły powierzchnia zabudowana, chyba że zapis wskazuje inaczej, np. że jest to powierzchnia użytkowa. Natomiast powierzchnia wskazana w katastrze to powierzchnia zabudowana lub zabudowana z wliczonymi częściami wspólnymi (w budynkach będących własnością wspólnoty mieszkaniowej).
Pod względem hierarchicznym dane z Registro de la Propiedad są istotniejsze od danych zawartych w katastrze. Rejestry te podlegają różnym ministerstwom - katastralny podlega ministerstwu finansów, a Registro de la Propiedad jest częścią wymiaru sprawiedliwości. Zasadniczym celem katastru jest ustalenie niektórych podatków, takich jak np. IBI. Rejestr nieruchomości zapewnia natomiast ochronę prawną właścicielom.