Pierwszy odcinek cyklu to tak naprawdę geneza pomysłu zakupu oraz parę słów dotyczących pierwszych kroków. Jak to w życiu bywa, najpierw jest pomysł. Trochę znienacka, pojawia się ogłoszenie o sprzedaży pięterka w kamienicy, którą dobrze znamy, w naszej kamienicy. Mamy tam bowiem dwa studio-apartamenty. Pewnego dnia dzwonią znajomi z informacją, że oto znaleźli ogłoszenie. Z marszu dziękujemy im za info, ale rezygnujemy, bo jak można kupić nieruchomość, nie mając praktycznie wolnej złotówki, nie mówiąc o cenie wywoławczej, bagatela €XYZ 000. Co więcej, po paru dniach, jak tylko sprzedający zorientował się, że musi zapłacić 5% prowizji agentowi, cenka wzrosła do €ZYX 000. No nic, po namyśle i krótkiej analizie, decydujemy się na nawiązanie kontaktu z sąsiadem. Mam jego namiary na naszej sąsiedzkiej grupie WhatsApp'owej, a z racji sąsiedzkich znajomości, liczę po cichu na możliwość zakupu bezpośredniego. Niestety, sąsiad nie chce sprzedawać mieszkania bezpośrednio, ufa agentowi i chce realizować transakcję za jego pośrednictwem. No cóż… Prowizji agenta nie uda się odliczyć od ceny. Po kilku rundach negocjacji, cena spada do pierwotnej, czyli €XYZ 000 i jest to jego ostatnie słowo. Szoook!!!
Dwie wskazówki co do samej ceny zakupu. Sprzedający w Hiszpanii nie są zbyt skorzy do obniżania cen w ramach negocjacji. Nie można spodziewać się dramatycznych redukcji, a przedział 5-10% to wszystko na co można liczyć. Co więcej, jeżeli złożysz ofertę w myśl zasady "kto jak kto, ale ja nie starguję", sprzedający nie potraktuje Cię poważnie i raczej zniechęci się do dalszych rozmów. Po co ma tracić czas na oferty mało poważne. Z reguły w cenę wkalkulowana jest prowizja agencji obsługującej transakcję. Prowizja to około 5% ceny sprzedaży. Prowizja to wartość netto, co oznacza, że agencja doliczy do tej kwoty 21% VAT. Co bardzo istotne i co ma spory wpływ na wartość całej transakcji, dokonując zakupu należy pamiętać o podatku ITP. Obowiązuje on w całej Hiszpanii, płaci kupujący, a wysokość podatku uzależniona jest od regionu. W prowincji Alicante wynosi on 10% i należy go zapłacić w terminie 30 dni od daty zakupu nieruchomości. Do tego należy jeszcze doliczyć koszt aktu notarialnego i rejestracji aktu w księgach wieczystych, koszty przepisania umów z dostawcami mediów (woda, prąd, internet), koszt tłumacza, koszt tzw. obsługi prawnej, chociaż tym zajmie się zapewne Twój agent. W sumie, przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego, te dodatkowe koszty (włączając 10% podatek ITP) to około 11-14%. Jeszcze jedna istotna informacja. Można bowiem sporo zaoszczędzić kupując nieruchomość od firmy na firmę prowadzącą działalność w Hiszpanii. W wielkim skrócie, praktycznie odpada obowiązek zapłaty 10% podatku ITP. Jeżeli więc planujesz najem turystyczny i będziesz prowadzić działalność, warto rozważyć ten wariant.
Wracając do naszej ceny zakupu, wysoka, niska, średnia? Niestety, kupując nieruchomość w sercu starego miasta Alicante, trzeba liczyć się z cenami "warszawskimi". Atrakcyjnych nieruchomości na rynku jest stosunkowo mało, a jak się pojawiają to cena jest kosmiczna. Nasza lokalizacja ma sporo plusów. Po pierwsze, serce Casco Antiguo. Po drugie, brak barów, restauracji, klubów, dyskotek w bezpośrednim sąsiedztwie. Nawet nie wiecie jak bardzo jest to ważne i jak bardzo zaczynacie doceniać ciszę i spokój już po jednej nocy spędzonej w sąsiedztwie tego typu usług. Po trzecie, bliskość morza, około 300 m do plaży Postiguet. Po czwarte, w zasadzie spacerowa odległość do atrakcji starego miasta, restauracji i barów. Pod tym względem, żyć nie umierać, czyli lokalizacja to zdecydowany atut. Dobrze o tym wiemy, bo w tym samym budynku mamy przecież dwa studio-apartamenty. Oba wynajmują się świetnie. Dla zobrazowania, wskaźnik tzw. obłożenia naszych apartamentów w sezonie niskim, czyli styczeń i luty tego roku, to 87% w styczniu i 86% w lutym. Pod tym względem jest naprawdę dobrze, naprawdę blisko ideału.
Liczą się 3 rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Zasada ta jest często podważana, ale naszym zdaniem 3xL ma kolosalne znaczenie. To jest absolutny MUST w przygotowaniu i realizacji tego typu projektu, a musicie wiedzieć, że czyha tu cały szereg pułapek. Klub, pub czy restauracja, to nieprzespane noce i same problemy. Tzw. „planta baja”, czyli lokal położony na niskim parterze (przyziemie), to wilgoć i niemal zawsze pleśń i grzyb na ścianach. Lokalizacja poza Alicante, w okolicznych miejscowościach turystycznych, to z reguły biznes ograniczony wyłącznie do sezonu letniego. Planując najem turystyczny, warto o tym pamiętać i szczegółowo to przeanalizować, bo… Lokalizacja, lokalizacja i raz jeszcze lokalizacja.
„Ja nie mam nic, ty nie masz nic, on nie ma nic. To razem właśnie mamy tyle, w sam raz tyle, żeby założyć wielką fabrykę. Cóż stracimy? Zarobić zawsze można”. No dobra, potrzebujemy € XYZ 000 plus 10% podatek przy zakupie plus inne opłaty około-zakupowe. Jak zatem podejść do tego tematu i jak zdobyć okrągłą sumkę na sam zakup? Zakup, a co z remontem? Przecież trzeba dodać, że nieruchomość ta to przysłowiowa ruina, w którą musimy zainwestować kolejne +/- €XXX 000. Robi się ciekawie? Stay tuned, bo ta historia będzie miała ciąg dalszy. 22 marca planujemy przecież podpisanie aktu notarialnego. Szoook!!!
C.D.N.