Zakup nieruchomości:
Podatek VAT czyli podatek od wartości dodanej (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA). Dotyczy zakupu na rynku pierwotnym, a więc w przypadku nowych nieruchomości lub pierwszej sprzedaży i wynosi 10% wartości nieruchomości.
Podatek od aktów prawnych (Impuesto de los Actos Jurídicos Documentados – AJD), czyli podatek od czynności cywilnoprawnych, wynosi 1,5%. To podatek płatny w przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego oraz jeśli nieruchomość została zakupiona za pośrednictwem kredytu hipotecznego. W zasadzie, na rynku wtórnym się go nie płaci, chyba że zakup finansowany jest kredytem hipotecznym to wówczas 1,5% wartości kredytu. W przypadku zakupu nieruchomości nowej na kredyt, nabywca będzie musiał uregulować 1,5% od wartości nieruchomości plus 1,5% wartości kredytu. Wysokość tego podatku jest kwestią ustaleń w danej wspólnocie autonomicznej.
Podatek od przeniesienia własności (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – ITP) – podatek ten jest uiszczany w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego, a więc nieruchomości używanych. Eliminując ryzyko podwójnego opodatkowania, ITP nie jest naliczany w przypadku transakcji opodatkowanych podatkiem VAT - patrz niżej "zakup na firmę". Stawka podatkowa wynosi od 6 do 10% w zależności od Wspólnoty Autonomicznej. W prowincji Alicante wynosi on 10% i należy go zapłacić w terminie 30 dni od daty zakupu nieruchomości.
Zakup na firmę, płatnika VAT w Hiszpanii. Czy i dlaczego warto? Czy można zaoszczędzić na podatku ITP? W przypadku gdybyś rozważał prowadzenie działalności gospodarczej w Hiszpanii i dokonał zakupu na firmę, płatnika VAT, pojawia się taka możliwość. Oto bowiem firma, kupując od firmy, nie zapłaci 10% ITP. Na fakturze zakupu nie będzie też naliczonego podatku VAT. Firma zapłaci tylko 1,5% podatku AJD (od czynności cywilnoprawnych). W kieszeni podatnika zostanie więc 8,5% wartości nieruchomości. W przypadku odsprzedaży nieruchomości firmowej, wystawisz fakturę. Jeżeli nabywcą będzie osoba fizyczna to na fakturze będzie 10% VAT, ale nabywca nie będzie płacił ITP. Podatki te są wymienne. Jeżeli będzie to firma, faktura będzie bez VAT-u, a nabywca firmowy zapłaci jedynie 1,5% AJD. Wariant ten zdecydowanie warto rozważyć, bo kupując nieruchomość za €200 000 możesz oszczędzić około €17 000. Jeszcze jedna uwaga, płacąc 10% podatek ITP, nie płaci się podatku od czynności cywilnoprawnych AJD 1,5%, no chyba, że korzystasz z kredytu hipotecznego.
Koszt aktu notarialnego i rejestracji aktu w księgach wieczystych to nic innego jak opłaty za przygotowanie aktu (zwykle są one przejmowane przez kupującego) oraz opłata za rejestrację aktu w Rejestrze Gruntów (El Registro de la Propiedad). Koszt ten to około €500-1000 za akt notarialny i €400-700 za wpis do rejestru. Opłaty te są regulowane przepisami prawa i zależą od ceny nieruchomości.
Decydując się na zakup nieruchomości w Hiszpanii należy doliczyć w sumie około 13% dodatkowych opłat, podatków i kosztów. W skrócie, 10% podatek od przeniesienia własności nieruchomości (ITP) lub VAT, 2% koszty notarialne i zarejestrowanie nieruchomości, około 1% opłaty urzędowe. W przypadku zakupu na kredyt hipoteczny, opłaty te będą wyższe i wyniosą około 15-16% ceny nieruchomości.
Podatki i opłaty roczne:
IBI (podatek od aktywów nieruchomości): Jest to podatek, który musi być zapłacony przez wszystkie osoby fizyczne i prawne, które są właścicielami nieruchomości w dniu 1 stycznia danego roku. Jest to podatek miejski, który należy wpłacić do ratusza (Ayuntamiento), na którego terenie znajduje się nieruchomość. Kwota jest obliczana na podstawie wartości katastralnej nieruchomości.
IRPF (podatek dochodowy): Gdy osoba fizyczna zamieszkała w Hiszpanii staje się rezydentem podatkowym (zwykle, gdy mieszka w Hiszpanii dłużej niż 183 dni) lub gdy jest właścicielem nieruchomości. Jest ona zobowiązana do zgłoszenia tego w swoich zeznaniach podatkowych IRPF. Podatku nie płaci się jeżeli jest to stałe miejsce zamieszkania. W przypadku gdy nieruchomość jest wynajmowana, uzyskany dochód musi być opodatkowany.
IRNR (podatek dochodowy nierezydentów): Gdy właścicielem domu jest osoba niebędąca rezydentem podatkowym w Hiszpanii, musi ona również zapłacić podatki, składając odpowiednie formularze indywidualnie lub za pośrednictwem przedstawiciela w Hiszpanii. Osoba, która nie jest rezydentem podatkowym w Hiszpanii, zapłaci 19% lub 24% (w zależności od tego, gdzie mieszka - 19% kraje UE, Norwegia, Islandia, 24% kraje spoza UE) od dochodów uzyskiwanych z wynajmu nieruchomości w Hiszpanii. Co istotne, tylko mieszkańcy UE mają prawo do obniżenia podatku o koszty utrzymania nieruchomości, remontów, itp. W przypadku mieszkańców spoza UE, stawka podatku będzie miała zastosowanie do całkowitej kwoty czynszu z najmu, bez możliwości odliczenia kosztów.
Plusvalía (podatek od zysków kapitałowych): Gdy nieruchomość zostaje sprzedana, istnieje obowiązek zapłaty podatku od wzrostu wartości nieruchomości. Jest to podatek lokalny obciążający sprzedawcę nieruchomości. Kiedy sprzedający nie jest rezydentem podatkowym w Hiszpanii, następuje zatrzymanie 3% ceny sprzedaży (tzw. retenciones). Kupujący ma obowiązek „potrącić” 3% ceny sprzedaży i zdeponować tę kwotę w hiszpańskim urzędzie skarbowym na poczet zysków kapitałowych regulowanych przez sprzedającego. Podatek od zysków kapitałowych wynosi 19% zysku netto ze sprzedaży. Obliczany jest on w oparciu o wzór: cena sprzedaży - cena nabycia - wydatki i podatki związane z nabyciem - koszt tzw. „reform strukturalnych”. Uwaga, hiszpańska administracja skarbowa nie klasyfikuje remontu wnętrza (np. malowanie, wymiana glazury, terakoty, itp.) jako „reforma strukturalna”. W konsekwencji, kosztów tych nie można odliczyć przy naliczaniu podatku.